房地产估价咨询中装修因素的辨析与思考_北京转创国际管理咨询有限公司广东分公司

[摘要] 本文辨析了房屋装修价值的内涵，论述了房地产估价咨询中装修因素的处理，包括对装修状况与装修等级的合理设定、修正系数的选取、采用合适的装修评估方式与评估参数、装修评估的操作及价值构成、项目投资估算与可行性研究中装饰装修费用估算的相关事项等。

[关键词]财产范围；房地产价值；房屋装修价值；装修评估；比较法；成本法；收益法；建设项目投资咨询

一、房屋装修价值的内涵

房屋装修是房地产实物状况的重要内容。从房地产的构成内涵来看，房地产包含土地、房屋建筑物及房产上的一切附着物及定着物。房屋装饰装修是不可移动的房产附着物，是不动产的构成要件之一。通常所说的房屋装修是指房屋室内装修，实际上装饰装修的构成包括建筑物外装饰与建筑物内部装修。建筑物外装饰指外立面装饰，即建筑物外墙装饰，但不含外墙保温构造。建筑物内部装修可分为房屋室内装修与公用部位装修。根据估价对象的不同，房屋装修分为住宅、商业、办公、研发、工业等不同类别物业的装修，大体包括家装与工装两大类。家装是指家庭居室装修，除家装之外的商场、店铺、购物中心、宾馆酒店、写字楼、各类办公楼、各类公用建筑、厂房、研发、仓储等物业的装饰装修均属工装。家装一般价值量较小，工期较短。工装一般体量与价值量较大，工期较长，对专业技术力量的依赖度较高。以商品住宅为主体的家装不包括建筑物外装饰，工装则包括建筑物外装饰。

房屋装修价值在房地产价值中要占到一定的比例，好的装修可以占房价的约10%。从房屋租赁的角度来看，装修对房屋租金的贡献份额一般要高于其对房价的贡献份额。正确认识房屋装修价值，有助于深化对房地产价值的理解。房屋装修价值的构成主要有直接成本、费用、利税三个方面。直接成本包括装饰装修材料费、人工费、施工机具费；费用包括管理费、相关规费（社保及公积金，通常包含在人工费中）及项目措施费（文明施工措施费、其他措施费）；利税包括利润及增值税金。

房地产估价的核心内容是为了特定目的（估价目的），对特定房地产（估价对象）在特定时间（价值时点）的特定价值（价值类型）进行分析、测算与判断。按照《房地产估价规范》的要求，房地产估价需根据估价目的、估价委托书的约定与价值时点的估价对象状况，明确界定估价所涉及的财产范围。财产范围一般包括房屋及其占用范围内土地（分摊的土地使用权），不含室内配备家具、电器等可移动物品及债权债务等。房屋装饰装修是财产范围的重要内容。与财产范围相对应的房地产价值包括房屋（所有权）价值、所占用范围的土地（使用权）价值、装饰装修与设施设备价值、其他房地产权益价值（如租赁权、地役权、房地产损害赔偿等）。可见，房屋装修价值是房地产市场价值及房屋重置评估价格的重要组成。

在房地产估价咨询实务中，房屋装修是重要的比较修正因素，也是重要的成本构成因素。可比实例的装修状况难以准确掌握，如何判定或设定房屋装修状况、装修等级，对于比较法的估价结果有较大的影响。不同的装修评估方式及折旧（摊销）计算，对于成本法的估价结果也有较大的影响。而在收益法评估中，装饰装修费用是房屋造价估算的重要构成或修正因素。同时，房屋装修费用还是建设项目投资估算的重要内容。下文将详述房地产估价三大方法运用及建设项目投资咨询中装修因素的考量与处理。

二、比较法评估中装修因素的处理

在估价实务操作中，有一种观点认为，由于房产交易后买家一般都会选择重新装修，这说明交易案例的房屋装修对于买家而言并无价值，甚至可以说是负价值（需拆除清理原有装修）。据此，这种意见认为，市场比较法中的装修因素修正，可以把可比实例的装修状况全部设定为毛坯。这种观点其实并不全面。房产交易后重新做装修，并不意味着房价中就不包含装修价值。因为消费心理与居住使用习惯的作用，原有房屋装修价值作为房地产交易价格的组成部分，是买家不得不支付的沉没成本。例如，一套房产市场价值100万元，其中装修价值10万元，这意味着这套房产的市场交易价格100万元中包含了房屋原有的装修价值（扣减折旧后）10万元。如果认为这10万元装修对于买家没有价值，那应该在房价中先扣减装修价值，即交易价格先要修正到90万元，这时设定为毛坯才是合理的。显然这样的做法会对估价精度产生影响。要准确判定房屋装修的价值需要经过专门的装修评估。如果未扣减装修即设定为毛坯，意味着人为拉高估价结果。如前所述，拉高的偏离最大可以达到约10%，这是相当大的偏离结果。

在房地产估价实务中，有时很难知晓可比实例的装修状况，多数交易案例数据库并无案例装修状况或装修等级的说明，实地查看可比实例往往也有一些条件的限制，如不能进入房屋内部等。这种情况下，合理地判定或设定房屋装修状况、装修等级就显得十分重要了。一般而言，二手交易房产，无论是住宅、办公、商用物业，或是其他物业类型，基本都是带有装修的，区别只在于装修等级的高低。因此，可以利用住宅小区、商务区、商圈等的档次进行辅助判断。在不能掌握可比实例装修状况又缺乏辅助参考的情况下，根据多数平均的统计学原理与房地产估价的合理谨慎原则，可以设定可比实例为中等装修，对估价对象与可比实例进行装修因素的修正。以估价对象的装修状况为100，好于估价对象的装修，其修正系数加值，差于估价对象的装修，其修正系数减值。房屋装修状况可以分为五个等级：豪华装修、精装修、中等装修、普通装修或简单装修、毛坯（无装修）。相邻两个装修等级之间的修正值一般取1-2个点。具体修正中应注意不同地区的差异。房价较高的地区，装修占比较低，修正值应适当取低；房价较低的地区，装修占比较高，修正值可适当取高。

上述对交易案例装修状况的设定及修正，是在条件受限情况下的相对最佳处理方式。在不能知晓与掌握交易案例的装修状况时，将可比实例设定为中等装修，基本可以保证估价结果能够最大限度地贴近实际。当然，不仅是装修因素，在市场比较法的运用中，这一设定及修正原则也适用于其他一些比较因素。

三、成本法评估中装修因素的处理

装饰装修是房屋建造成本的重要组成。成本法应用中，房屋装修价值的估算有两种方式。一是根据经验取值，即根据不同类别房屋装修的平均单方造价，结合估价对象的实际装修状况来取值。这种方式快速简便，但对估价师的经验水平要求较高，评估精度一般会稍差。二是做专门的装修评估。这种方式需要进行详细的装修查勘，统计不同装修项目的实物量与询/配价，工作量较大，耗时较多，但评估精度较高。这两种方式适用于不同类型的估价业务。一般而言，房屋征收评估中装修价值的评估需采用第二种方式，其他类别的评估可采用第一种方式估算装修重置价值。

对于专门的装修评估，经过详细的现场装修查勘，在完成不同装修项目的实物量统计后，需进行装饰装修材料的询/配价，主要途径包括网络询价，参考当地造价管理站发布的工程造价信息或当地估价行业协会、装饰装修行业协会发布的相关信息及装饰装修专业刊物等。材料费单价确定后，即可计算辅料、损耗及机具费（按材料费的一定比例计）、人工费（按前两项之和的一定比例计），此三项之和即为工程直接费。按工程直接费的一定比例计算管理费及利润，工程直接费与管理费及利润之和即为装修单价。再以此为基数，计算措施费（含文明施工措施费及其他措施费）、税金（增值税以装修单价与措施费之和为计税基数，采用适用税率）。装修单价、措施费、税金三项之和即为综合单价（装修重置单价）。综合单价扣除折旧（根据估价对象装饰装修的实际状况判定其综合成新率）后乘以实物量，最终结果即为装修评估价格。

按不同的装修用材及装修档次，房屋装修的耐用年限（经济寿命）一般为10-15年，残值可视为0。成本法应用中装修折旧的计算也有两种方式。一是按房屋装修的实际使用年限，采用直线折旧法计算折旧额；二是根据估价对象的维护保养等现场情况结合估价师的经验水平，综合判定房屋装修的成新率，采用成新折扣法计算装修评估价格。而在保障性租赁住房等房屋租金评估中，装饰装修是房屋租金水平的重要影响因素（好的装修及家具家电、设施设备配置可以显著提升房屋租金水平）。市场租金的评估要进行装饰装修因素修正，成本租金的测算分析则需计算房屋装饰装修费用的摊销额，按动态方式折现，其公式如下：

其中：A为年摊销额，C为房屋装饰装修费用，i为报酬率，g为增长率，n为摊销年限。

在各项评估参数中，报酬率可根据同类装修项目的收益率、银行贷款利率等指标合理确定。增长率为装饰装修市场变动率，房屋装修市场的变动相对比较平稳，可根据价值时点近三年的CPI平均水平确定，结合项目情况可在±10%内浮动。摊销年限根据不同的房屋装饰装修档次，以10-15年为宜。

四、收益法评估中装修因素的处理

装饰装修也是房屋造价的重要组成。在收益法应用中，运营费用包含的房屋维修费与保险费均以房屋建筑物的造价为计费基数。房屋建筑物造价的确定有两种方式。第一种方式是采用重置成本法。先确定不同类别房屋造价的构成，包括建筑物土建工程、安装工程、外装饰工程、室内装修工程等，并根据估价对象的实际状况，结合估价师的经验水平，确定各单项工程的单方造价，加总后得出房屋建安成本。再以建安成本为基数，计算专业费、市政配套费，加总后得出建筑物开发成本。最后以开发成本为基数，计算管理费、资金成本/利息（按建筑物开发成本与管理费两项之和计息）、建筑物开发利润（采用成本利润率），加总后得出房屋建筑物的重置成本单价。可见，装饰装修费用是房屋建安成本乃至房屋造价的重要组成。值得指出的是，在实务操作中，应注意各项费用的计算基数、计算比例（相关费率）、开发周期、利息率、成本利润率等估价参数。

第二种方式是采用案例比较法，即根据当地造价管理站发布的工程造价信息，选择与估价对象在结构、用途上相同的工程造价案例，再进行因素修正。主要的修正因素包括建筑物构造、层数、层高、装饰装修、设备设施配置、建造年份等。估价对象状况好于比较案例的加值，差于比较案例的减值，估价对象没有的建筑构造需扣除，比较案例没有的建筑构造需增加，并根据工程造价指数进行年份修正。可见，装饰装修也是房屋造价估算中重要的比较修正因素。

五、项目投资咨询中装修因素的处理

在公共资金投资项目（道路、绿化、河道整治、中小学、幼儿园、社区服务中心、公交站场、停车场等公益性市政性项目）的投资估算与可行性研究中，项目总投资包括建安工程费（一类费，非房建项目为工程建设投资）、工程建设其他费用（二类费）、预备费三个部分。建安工程费的组成包括土建工程费、安装工程费、楼宇设备费、外装饰工程费、室内装修工程费、室外总体工程费。房屋装饰装修费用是项目一类费的重要内容。同样，装饰装修费用也是商业性项目总投资（总成本费用）的重要构成。

按照现行基本建设程序要求，使用公共资金投资建设的公益性项目，其投资估算与可行性研究在项目的设计方案（含设计概算）完成之后进行。对于完成初步设计方案的房建类项目，装饰装修费用的估算可参照项目设计概算，主要根据是地方的装饰工程概预算定额、当地造价管理站发布的建设工程造价信息及类似工程项目的竣工决算指标，必要时可以对设计概算的费用单价进行适当调整。对于商业性房建项目，也可根据相关定额、造价信息、市场取费标准及类似项目的决算指标，结合项目规划用地指标或要求，对包括装饰装修费用在内的建设项目的各项成本费用进行估算，出具项目投资分析/咨询报告，为项目业主或投资方的项目投资决策提供重要参考依据。

六、小结

房屋装修价值是房地产市场价值、房屋重置评估价格及房屋造价的重要组成，对房屋装修不同的认知与处理方式对于房地产估价结果及评估精度有着重要的影响。在比较法运用中，在资料来源及现场查勘条件受限的情况下，可以对可比实例的装修状况、装修等级作出合理设定，再区分不同地区房价水平的差异，选取合适的因素修正系数。在成本法运用中，可以根据不同类型的评估业务，结合估价对象的具体情况，采用合适的装修评估方式与评估参数。对于专门的装修评估，应注意其价值构成及计算基数、计算比例（相关费率）、综合成新率与适用税率等。在收益法运用中，在房屋造价的估算上，装饰装修费用是重要的构成或修正因素。在建设项目投资咨询中，应根据项目设计概算、市场取费标准及相关定额指标等，对建设项目的装饰装修费用作出准确的估算。

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