不良资产收购中的房地产评估探讨_北京转创国际管理咨询有限公司广东分公司

摘要：经济周期的调整、房地产开发过剩、以及信贷政策的调整极易造成房地产开发项目资金链断裂、形成烂账。而在这些不良资产的解决过程中，资产抵押的处置和变现已经开始成为解决此类问题、化解金融风险的一个重要措施。基于这一情况，本文对不良资产收购之中的房地产评估进行分析，希望可以对不良资产的合理处置有所帮助。

关键词：房地产；不良资产处置；回收购买；房地产评估

随着近年来越来越多的收购项目出现，在不良资产收购过程中，房地产评估已经成为一项重要内容。房地产评估是不良资产收购过程中的一个关键性环节，这一环节的实施对于房地产收购的风险控制起到决定性作用。因此，在不良资产收购之中，房地产收购过程中一定要做好评估工作，以此来保障双方经济利益，避免风险。

一、不良资产收购之中的房地产评估特点分析

（一）价值类型复杂

在不良资产的收购过程中，房地产方面的评估有着很多的价值类型，除了市场价值之外，还有一些其他的价值，比如投资价值、残余价值以及清算价值等。因此在具体评估过程中，需要将评估的对象和评估的目的作为依据，以此来实现价值类型的明确，并定义具体的价值类型。在不良资产收购的房地产评估之中，评估机制通常需要将两个或者多个价值提供给委派方。

（二）类型多且分布散

通常情况下，不良资产收购之中的房地产不仅包括纯土地、“烂尾楼”、已经建成的房地产，同时也包括地上建有不在收购范围之内建筑物的一些土地，和不在收购范围之内土地上的建筑物。[1]因此，在不良资产的收购之中，房地产有着十分明显的分散情况。

（三）作业时间短

不良资产的收购工作本身就是一项需要在短时间之内完成的工作，而收购的一个大前提就是项目评估，所以，房地产评估仅仅是从不良资产收购的短时间之内化分出更短的一段时间来进行的评估工作，在大多数情况下，都是要求评估机构在看完现场之后的一两天之内出结果。另外，由于部分的房地产所在地区十分偏僻，房地产市场也不够发达，所以信息资料的获取就十分困难，且并不具备足够多的参照物可以比较，因此在不良资产的收购之中，房地产评估工作的作业时间短也使得该工作十分紧张。

（四）不确定性因素很多

在收购项目之中，很多的委托方所提供资料的产权资料都并不完备，因此评估机构就难以度其产权性质和产权面积予以确定。虽然一些房地产具有完善的所有权资料，但是由于这些资料十分多样化，也为房地产评估带来了很大困难。[2]由此可见，在不良资产收购之中，房地产评估的不确定因素有很多，这些不确定因素也就导致了房地产评估以及收购的不确定性。

二、不良资产收购之中的房地产评估程序

在不良资产收购之中，对于已经确定收购的房地产，需要切实有效地做好评估工作，以此来保障交易的顺利进行。因此，在此过程中，委托方一定要委托具有资质的评估机构来进行房地产评估。在具体评估过程中，评估程序如下：

（一）核实房地产的产权，并对风险进行评估

在已经达成了收购意向的情况下，需要委托房地产所在地的国土部门以及房产管理部门之中相应的职能机构对所要收购的房地产产权进行核实，并分析房地产产权方面可能会出现的风险。通过这样的方式，才可以让不良资产收购过程中房地产收购的科学性得以进一步提升。

（二）对不完善的房地产产权加以整改

在进行不良资产的收购过程中，对于准备要收购的房地产，如果其产权存在不完善性，评估机构应该对其不完善性进行评估，并根据房地产所在地的国土部门以及房产管理部门之中相应的职能机构所提供出的相应建议，采取有效的补救方法对房地产的产权加以整改。通过这样的方式，才可以让房地产实际产权所存在的影响得以有效改善，使其具备出让资格。

（三）评估结果的出具

对于出让条件充足且没有潜在风险存在的房地产，评估机制应该向委托方出具相应的评估结果，其中包括房地产的市场价格和该房地产的建议价格。首先应该对划分市场价值的标准予以公开，对于没有任何可以确定的风险存在、完全与出让标准相符的房地产，评估机构应该给出科学合理的价格认定结果。然后将委托方具体的操作条件作为依据，对于房地产评估之中的各种情况加以充分考虑，然后对交易方式予以科学确定，比如置换和拍卖等的交易方式。

三、不良资产收购之中的房地产评估技术问题解决

在不良资产评估之中，房地产评估通常会涉及到很多的技术性问题，所以在具体的房地产评估工作之中，评估机构一定要对这些技术问题及其解决方法加以重视，以此来保障房地产评估效果。

（一）两种评估方法所产生的结果存在差异

在进行不良资产的收购之中，由于不同房地产评估方式有着不同的评定角度，而在每一种评估方法的应用过程中，所依据的资料和数据也有着一定的差异，所以，相关数据资料的不确定或者是评估方法的不同，都将会对评估结果造成一定程度的影响，进而出现两种评估方法之间的结果差异。因此在进行房地产评估的过程中，对于同一对象，最好是采取两种以上的方法来进行评估，通过这样的方式，才可以让不同评估方法之间实现相互的补充，以此来避免资料不确定或者是评估方法差异对于房地产评估结果的不利影响。通过这样的方式，才可以让房地产评估变得更加科学合理，进而为双方利益的保障提供出合理化的依据。

（二）房地分离问题

在面对房地分离问题时，首先需要对房地一致这一原则加以明确，所谓房地一致，也就是我们经常提到的房地产一致，它指的是在建筑物抵押过程中，是将建筑物和建筑物所占范围之内的土地使用权一起抵押，也就是我们所说的房随地走、地随房走。而房地分离则刚好与这一原则相悖，这样的问题主要出现在一些企业的改制之中，尤其是一些国有企业，经常会将房产评估所得出的净资产额作为低价，将房产出售给了其他人，或者是进行了破产关闭。但是因为国企所占用的土地大多是历史形成的一些划拨土地，所以在具体的改制之中很容易出现以下的几种情况：第一，这些划拨土地的使用权不能改变，企业经营之中所应用的房产或者是企业过户到股东名下的房产等，在改制之后出现了房产法人和地产法人分离情况，进而导致房地分离；第二，企业将划拨的土地直接转到改制之后的企业名下或者是新的股东名下，但是房产却依然在原来的企业名下，且原来的房产已经被抵押出去，这也就出现了房地分离情况；其三，在进行破产清算过程中，地上的建筑已经作为破产资产拍卖给了其他人，但是划拨土地却属于政府土地，政府要将其收回，这样也会导致房地分离问题出现。

因此在具体的房地产评估过程中，应该对房地分离的情况加以重视，首先需要明确房产和地产的抵押情况，然后应该对这两者的归属权加以明确，在保障不存在房地分离的基础上才可以将房地产放在一起进行评估。通过这样的方式，才可以有效避免房地分离情况为房地产评估带来的不利影响，以此来保障双方的经济利益。

四、不良资产收购之中的房地产评估注意事项

（一）注重前期的充分沟通

在对收购的房地产项目进行评估时，通过充分的前期沟通，通常可以达到事半功倍的效果，在收购方委托评估机构进行房地产评估之前，通常已经对项目进行了一定程度的调查和了解，所以，委托方可以与相关人员进行充分沟通，进而让评估机构对于即将要评估的项目做到更加深入的了解。在进行了充分的前期沟通之后，收购方也应该在委托方具体的评估之中与其进行实时沟通，以便对委托方的处置方案做到进一步了解，评估师也可以和委托方之间进行协商，以此来实现价值类型的合理选择和定义的明确，保障价值类型的选择和实际的评估目的一致，并和委托方之间对选择和应用的价值类型做到充分理解。[3]

（二）注重现场路线的合理安排

在对收购的房地产项目进行评估时，由于评估的时间很短，所以为实现对现场的充分走访和调查，以保障房地产评估质量，就应该对现场的路线急性合理安排。通过这样的方式，才可以将房地产的评估以及相关的咨询工作在短时间之内完成，并保障评估结果的客观性。

（三）注重资产处理方案的综合考虑

合理的处理方案制定可以为委托方今后的资产处理提供出一套可行性的思路，因此在进行不良资产收购的房地产评估过程中，评估机构一定要注重资产处理方案的综合考虑，并对回收时间加以科学预计。在具体的房地产收购评估之中，处理方案主要可以按照以下的方式来进行确定：第一，可以通过诉讼和解或者是直接买卖等的方式来进行资产收购，这种方案的实施可以节约更多的时间。第二，可以对收购的房地产资产进行再次的包装，然后将其转让，这种方法需要花费比较长的时间。[4]第三，可以对收购的房地产适当进行改造，或者直接按照原来的状况进行自营或者是出租。

（四）注重根据房地产现状和处置方案来进行评估技术的确定

在进行不良资产收购的房地产评估之中，评估机构一定要将房地产得到现状以及委托方的处置方案作为依据，结合房地产价值各个方面的影响因素来进行资产评估。通过这样的方式，才可以实现评估技术思路的合理确定。

五、结束语

综上所述，在当今，不良资产收购的现象已经越来越普遍。而在不良资产的收购之中，房地产收购是一项重要内容。但是由于房地产的价值类型很多且十分复杂、房地产本身的类型很多、评估的时间很短、评估过程中会受到诸多因素的影响。所以，在具体的评估过程中，收购方和评估机构都应该严格按照规定的程序进行，并加强双方的沟通，以此来保质保量地完成房地产评估。